월준의 경제 이야기

서울시가 순차적으로 시내 토지거래허가구역 해제를 진행할 예정입니다. 고금리, 거래절벽으로 부동산 거래가 침체되자 부동산 경착륙을 막기 위한 보완책을 내놓는 모습입니다. 토지거래허가구역에서 제외되면 시장은 어떻게 흘러갈까요?

토지거래허가구역은 어디?

서울시 내 토지거래허가구역은 지난해 8월 말 기준 시내 전체 면적의 9.2% 수준인 55.99㎢입니다.

△강남구와 서초구 자연녹지지역(개포·세곡·수서·율현·자곡·일원·대치동 및 내곡·신원·염곡·원지·우면·방배·서초·양재) 27.29㎢

△국제교류복합지구 및 인근지역(강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동) 14.4㎢

△양천, 영등포, 성동, 강남 등 주요 재건축 단지 4.57㎢ △신속통합기획 재개발 후보지 및 예정지 3.08㎢

△공공재개발 후보지 등 2.64㎢ 등입니다.

가장 먼저 재지정 기간이 만료하는 지역은 목동 등이 위치한 주요 재건축 단지 밀집 지역으로 올해 4월 26일이 지정 만료일 입니다. 삼성·청담·대치·잠실동 토지거래허가구역은 올해 6월 22일로 설정돼 있습니다. 강남구와 서초구 자연녹지지역 지정 만료일은 2024년 5월 30일 입니다.

그동안 시는 신통기획 사업지 확대 등으로 시내 투기 과열이 우려되는 점을 고려해 토지거래허가구역을 확대 지정하는 추세였으나 지난해 하반기 이후 잇단 금리인상으로 부동산 시장 거래가 급감하고 가격도 하향 안정세가 나타나자 입장을 바꾼 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 해제되면?

토지거래허가구역에서 해제되면 당초 일정 규모 이상(주거지역 6㎡ 이상 등) 토지 등 거래 시 구청장의 허가를 받아야 했던 의무에서 제외됩니다. 실거주 목적 외 거래도 가능하게 됩니다.  갭투자가 가능하니 투자자들이 다시 들어올 가능성이 커질예정입니다.

해외여행갈때 요즘 '트레블월렛' 많이 쓰잖아요.

많은 돈 환전할 필요 없어서 너무 편하더라구요.

저도 최근에 스페인 여행다녀오면서 현금은 얼마 들고가지 않고

모두 카드로 결제했는데요

그러던 중 스페인 교통권 결제하다가 비밀번호 5회를 틀려버려가지고

(+스페인 교통카드 비밀번호 팁은 밑에서 설명드릴게요)

트레블월렛이 자동으로 잠겨버린거에요

저희는 한국 고객센터랑 시차도 있고 해서 몇시간이나 뒤쯤에서야

카드 활성화 하는 방법에 대해 답변을 받게됐는데요.

그래서 혹시 저희와 같은 상황이신 분들께 도움이 되고자 글을 쓰게됐어요

트레블월렛 실물카드 활성화 방법

아주 간단하더라구요. 먼저 트레블월렛 어플을 키고

카드 관리에 들어갑니다. 그러면 실물카드 부분에

카드 활성화가 자동으로 꺼진 모습을 보실수 있어요

이걸 오른쪽으로 밀어서 활성화 해주시면 된답니다.

트레블월렛으로 스페인 교통카드 결제 TIP

아참. 그리고 유럽에서 교통카드 구입할때, 비밀번호를 맞게 넣었는데도

결제가 안되시는 분들에게 팁 드릴게요! 자기 비밀번호+00을 붙여보세요

예를들어 비밀번호가 1234 이면 123400 이렇게 넣어보시길 권해드려요

왜 이렇게하냐..? 저도 모르겠어요. 저희도 계속 비밀번호 4자리만 넣었는데

5회연속 비밀번호 틀렸다고 카드 활성화가 막혀버리지 뭐에요

알아봤더니 뒤에 00을 붙이라고 하더라구요.

아마 유럽은 6자리를 꽉 채워야 하나봐요.

고공행진했던 전세가격이 빠지면서 집주인들이 전세가격을 돌려주지 못하는 경우도 많은데요.

다행히 정부가 다주택자에 대한 대출제한을 완화하면서 이같은 상황에도 대처할 수 있게 됐습니다.

앞으로 정부의 정책 방향성에 대해서 더 자세히 알아볼까요.

대출제한완화 항목은?

다주택자: 주담대 LTV 30%까지

규제지역 내 다주택자: 주택담보대출 금지 규제 해제

생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대: 완화

9억원 초과 주택 임차보증금 반환 주담대: 3개월 이내 전입 의무 폐지

15억원 초과 주택 및 생활안정자금 목적 주담대 한도: 폐지

정부가 매입형 등록임대 정상화방안을 발표했습니다.

앞서 문재인정부는 2020년 7월 아파트 유형의 매입임대를 폐지했는데요.

이번에 아파트 유형의 매입임대를 복원하고 맞춤형 세제 혜택을 제공하겠다고 밝혔습니다.

2023년 장기아파트 매입임대 등록 재개

등록유형: 전용면적 85㎡ 이하

기간: 장기(10년)

애초 소형주택을 중심으로 정상화방안을 검토했는데요~

우리나라 주택 재고 중 높은 아파트의 비중(약 60%) 및 임대수요와

중위소득 이하 서민 주거 비율(약 40%), 시장 상황,

지역 여건 및 세제 가액기준(수도권 6억 원, 비수도권 3억 원) 등을 종합적으로 고려해

국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하) 아파트 등록을 허용하기로 했습니다.

세지지원 인센티브

앞으로 신규 아파트를 매입해 임대하는 사업자는

주택규모에 따라 취득세 감면이나 완화된 중과세율을 적용할 전망입니다.

또 조정대상지역 내 등록하는 매입임대주택에 대해

양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 복원하고 임대주택 양도에 따른 법인세 추가 과세를 배제할 계획이다. 

또 장기공급을 유도하기 위해 현 임대의무기간(10년)을 넘어

임대 기간을 15년 이상까지 확대 적용하는 사업자에 대해서

세제 혜택 주택 가액요건을 추가 완화하기로 했습니다.

임대의무기간이 10년이면 수도권 6억, 비수도권 3억원 이하까지 가능했는데

이를 15년으로 확대하면 수도권 9억, 비수도권 6억원 이하 주택까지 가능해 집니다. 

주의점

다만 단순 절세 목적의 소규모 사업자 난립 방지를 위해

임대주택을 개인 법인, 주택유형 구분 없이 2호 이상 등록할 때만

임대사업자 신규등록이 가능하도록 매입형 임대사업자 요건을 강화하기로 했습니다.

기존 등록된 1호 임대사업자도 기존 세제지원을 계속 받을 수 있으며,

추가로 1호를 등록하면 2호 이상 신규 임대사업자에게 적용되는 세제지원을 동일 하게 받을 수 있습니다.

아파트 매입 장기일반민간임대주택 복원에 따라

주거전용면적 85㎡ 이하 아파트를 등록한 기존 임대사업자는

임대사업을 지속할 수 있도록 자동 말소 및 자진 말소 대상에서 제외되며

아파트 복원에 맞춰 자진말소가 가능하도록 경과규정을 둘 예정입니다. 

내년부터 시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서, 서민·실수요자 이자 부담이 더 커질 것으로 보이는데요.

정부가 이런 서민부담을 덜어주기 위해 ‘특례보금자리론’을 내놓았습니다. 

특례보금자리론 자격요건, 대상은?

특례보금자리론 자격 요건은 주택 가격 9억원 이하이며 소득 제한은 없습니다.

 DSR 규제를 받지 않는 방향으로 추진중이어서 희소식입니다.

신용대출 등 다른 대출을 활용해 추가 자금 조달도 시도할 수 있다는 의미죠.

현재 1억원 이상 대출에 대해 금융당국은 40%(은행 기준)의 DSR을 적용하는데요.

다른 대출 없이 연봉 6000만원의 차주가 5%의 금리로, 30년 만기 주담대(원리금 균등상환)를 받으면

약 3억7000만원이 한계선이 나와요. 특례보금자리론은 최대 5억까지니까 연봉이 낮으신 분들께 훨씬 도움이 됩니다. 

다만 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 각각 70%, 60%(조정대상지역 10%포인트 차감)를 적용합니다.

무주택자나 1주택자(처분조건)가 이용할 수 있습니다.

특례보금자리론 이자는?

대출금리는 연 4%대에서 결정될 가능성이 높아요. 아직 확정되진 않았답니다.

다만 금리 인상기 실수요자 부담 완화를 위해 적정 금리 대비 낮은 금리로 지속 공급한다는 계획입니다. 

대출 금리는 신규 구매·대환·보전용 구별 없이 단일 금리 체계를 적용할 계획입니다.