서울시 신속통합기획 (신통기획)이 더 빨라집니다. 서울시는 기존의 기획방식에 더해 자문방식(Fast-Track)을 도입해 자율성을 높이기로 했습니다. 자문방식이란 무엇이고 어떻게 신청하는지, 왜 생겼느지에 대해 자세히 알아보겠습니다.
신속통합기획 자문방식이란?
신속통합기획 은 민간이 주도하는 재개발재건축 초기 단계부터 서울시가 주민과 함께 사업성과 공공성이 조화된 가이드라인을 마련하여 빠른 사업을 지원하는 제도입니다.
종전에는 서울시가 직접 기획하여 계획방향을 제시하는 방식으로 운영됨에 따라 정비구역 지정까지 5년에서 2년을 단축할 수 있다고 선전했죠. 금번에 자문방식(Fast Track)이 추가로 도입됨에 따라 앞으로는 주민제안(안)이나 지구단위계획 등 계획이 있는 지역은 기획설계 용역 발주 없이 자문을 통해 계획수립 기간을 단축할 수 있게 돼씁니다.
왜 도입했을까?
기존에는 모두 '기획방식'을 통해서 진행했는데요. 아무리 조합 내에서 설계안을 가지고 있어 서울시가 정비계획에 맞춰서 다시 설계를 하는 방식이었는데요. 그러다본 서울시가 다시 용역을 내고 설계를 공모하고 하는데 시간이 더 걸렸던 거죠. 그런데 조합에선 의문인 겁니다.우리가 이미 설계안을 가지고 있는데, 왜 또 공모를 통해 설계안을 마련해야하는거냐? 낭비 아니냐? 그래서 마련한게 '자문방식'입니다.
그렇다면 앞으로 신통기획은 어떻게 적용될까?
재건축의 경우 주민제안(안)이 있는 곳과 지구단위계획 등 공공의 계획방향이 수립 예정된 지역에 자문방식을 적용합니다.
재개발의 경우 주민제안(안)이 있는 곳과 개발사업 경관심의 비대상 면적 3만㎡ 이하인 소규모 지역을 자문방식으로 추진하는 것을 원칙으로 하며 해당 개선안은 작년 12월 29일에 발표한 2차공모 선정지역부터 적용합니다.자문방식으로 추진된 사업의 경우에도 도시계획 수권심의, 사업시행계획 통합심의 등 신속통합기획의 행정적 지원사항은 동일합니다.
자치구 입안준비 과정에서 발생하는 문제점들을 논의할 수 있는 서울시-자치구 협의체를 운영할 계획이며 정비사업 코디네이터가 주민과 직접 소통하여 사업추진 전 과정에서 주민의견을 상시적으로 계획에 피드백합닏.
한편, 서울시는 지난21. 9월 신속통합기획을 도입하여 그간 정체된 정비사업을 정상화하는 한편, 지역특성에 따른 맞춤형 기획으로 도시 주거공간의 변화를 꾀하는 등 주민의 높은 호응 속에 총 79개소를 추진 중이라고 밝혔습니다.
올해부터 청약제도와 부동산 세제가 확 바꼈습니다. 무순위 청약을 유주택자도 넣을 수 있는가 하면 결혼하지 않은 청년들도 청약할 수 있는 제도가 신설됐습니다. 양도세, 부동산종합소득세 기준도 바꼈죠. 꼭 다시 한번 확인하시고 청약과 매매에 적용하실 수 있으면 좋겠습니다.
1.무순위 청약신청자격 변경
무순위 청약신청 자격에 거주지역 요건이 폐지됐습니다. 앞으론 무주택자라면 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있게됐습니다. 2023년 업무계획에선 무주택 요건도 폐지해 유주택자도 무순위 청약신청을 할 수 있게 됐습니다.
또 미계약분 발생시 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고 예비당첨자 수를 세대수의 500%이상으로 확대하기로 했습니다.
2. 공공분양청약
기혼자 중심의 특별공급 기회를 미혼 청년에게도 확대하기로 했습니다. 나눔형과 선택형에 신설될 예정입니다.
자격은 주택을 소유한 적 없는 18~39세 미혼자 이며 1인가구 월평균소득 140% 이하인 자 입니다. (순자산 2억 6000만원 이하)
3.청약가점제도 개편
면적에 따른 청약가점제도 개편됐습니다.
투기과열지구의 중소형 면적(85)이하에 추첨제를 신설했습니다.
규제지역 내 전용 60이하 주택은 가점 40%+추첨 60%로 뽑습니다.
60초과~85이하의 주택은 가점 70%+추첨 30%로 뽑습니다.
투기과열지구 전용 85 초과는 가점 80%+추첨 20%로 뽑습니다.
조정지역 내 전용 85초과는 가점 50%+추첨 50%로 뽑습니다.
4.중소기업 장기근로자 특별공급 가점 변경
중소기업 장기근로자 특별공급 가점도 변경됐습니다. 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경됐습니다.
기술, 기능인력과 자격증 보유 항목을 통합하고 세부 항목간 난이도와 위상에 따라 배점을 차등화 했습니다.
수상경력은 최초 중소기업 입사일 이후로 변경되고 중복 수상은 인정되지 않습니다.
세제부분도 많은 부분이 바뀝니다!
1. 부동산 취득세 과세표준 변경
부동산을 유상취득 할 때 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부하게 됩니다.
개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔는데요.
1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 합니다.
2.증여 세제 변화
증여부분도 변화가 있습니다. 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 "시가표준액(개별공시가격 등)"을 적용했으나, 2023년 증여분부터는 "시가인정액"으로 취득가액이 매겨집니다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준입니다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 전망입니다.
3.양도소득세 변화
양도소득세 기간도 5년에서 10년으로 확대될 예정입니다. 배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후, 10년 안에 매도하면 증여받은 가액으로 양도차익을 계산하게 됍니다. 즉 남편이 아내에게 부동산을 증여한 후 아내가 10년 안에 증여받은 주택을 팔게 되면 남편이 처음부터 해당 부동산을 가지고 있다가 매도한 것으로 보고 세금을 부과하겠다는 것이 핵심 포인트입니다. 이는 증여 후 매도 해 양도소득세를 절감하려는 탈세 안전장치라고 볼 수 있습니다.
4.공제한도 상향
월세 세액공제율과 주택 임차차입금 원리금 상환액 공제 한도도 상향됩니다. 서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대되는데요. 2023년 연말정산 분부터 총 급여 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향된다. 근로소득 총 급여 7,000만원 이하(종합소득금액 6,000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 조정된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아집니다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.
종합부동산세 기본공제금액이 상향됐습니다.종부세 기본공제금액이6억원에서9억원으로 상향됐는데요.보유한 주택의 공시가격 합산액이9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대1주택자의 경우에는 현행11억원에서12억원으로 조정된다.기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치입니다.
5.세율완화
2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지됩니다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아집니다.
종합부동산세 세부담 상한율도 일원화됩니다. 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율이 150%로 일원화됩니다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있습니다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮췄습니다.
5.생애최초 주택구입자 감면요건 완화
생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건도 완화됐습니다. 2022년 6월 21일 발표된 <임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제>에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정). 이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화됐습니다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외합니다.
서울시가 순차적으로 시내 토지거래허가구역 해제를 진행할 예정입니다. 고금리, 거래절벽으로 부동산 거래가 침체되자 부동산 경착륙을 막기 위한 보완책을 내놓는 모습입니다. 토지거래허가구역에서 제외되면 시장은 어떻게 흘러갈까요?
토지거래허가구역은 어디?
서울시 내 토지거래허가구역은 지난해 8월 말 기준 시내 전체 면적의 9.2% 수준인 55.99㎢입니다.
△강남구와 서초구 자연녹지지역(개포·세곡·수서·율현·자곡·일원·대치동 및 내곡·신원·염곡·원지·우면·방배·서초·양재) 27.29㎢
△국제교류복합지구 및 인근지역(강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동) 14.4㎢
△양천, 영등포, 성동, 강남 등 주요 재건축 단지 4.57㎢ △신속통합기획 재개발 후보지 및 예정지 3.08㎢
△공공재개발 후보지 등 2.64㎢ 등입니다.
가장 먼저 재지정 기간이 만료하는 지역은 목동 등이 위치한 주요 재건축 단지 밀집 지역으로 올해 4월 26일이 지정 만료일 입니다. 삼성·청담·대치·잠실동 토지거래허가구역은 올해 6월 22일로 설정돼 있습니다. 강남구와 서초구 자연녹지지역 지정 만료일은 2024년 5월 30일 입니다.
그동안 시는 신통기획 사업지 확대 등으로 시내 투기 과열이 우려되는 점을 고려해 토지거래허가구역을 확대 지정하는 추세였으나 지난해 하반기 이후 잇단 금리인상으로 부동산 시장 거래가 급감하고 가격도 하향 안정세가 나타나자 입장을 바꾼 것으로 보입니다.
토지거래허가구역 해제되면?
토지거래허가구역에서 해제되면 당초 일정 규모 이상(주거지역 6㎡ 이상 등) 토지 등 거래 시 구청장의 허가를 받아야 했던 의무에서 제외됩니다. 실거주 목적 외 거래도 가능하게 됩니다. 갭투자가 가능하니 투자자들이 다시 들어올 가능성이 커질예정입니다.
