월준의 경제 이야기

전국 입주물량은?

부동산R11에 따르면 전국 아파트 입주 예정물량은 46개 단지, 총 3만5,748가구(임대 포함)로 집계됐습니다. 전년 동기 대비 48.8% 늘었으며, 이 중 수도권 예정 물량만 2만5,096가구에 달해 전국 물량의 70%를 차지하는 것으로 나타났습니다.

2월 수도권 입주물량은 2만5,096가구로 작년 동기(1만3,287가구)와 비교해 1만1,809가구 늘어난다. 지역별로 살펴보면 서울과 경기가 각각 1.9배, 2.2배 이상의 증가폭을 보였고, 인천은 비교적 비슷한 수준을 유지했다.

서울에서는 총 7개 단지 6,213가구가 입주를 앞두고 있다. 강서구 마곡지구와 강동구 고덕강일지구, 상일동 일대 정비사업지의 입주로 7,815가구가 몰렸던 지난 2021년 2월 이후 가장 많은 물량이다. 서울 입주물량 중 절반 이상을 차지하는 강남구 개포동 '개포자이프레지던스(3,375가구)’를 비롯해 동작구 흑석동 '흑석리버파크자이(1,772가구)', 중구 입정동 '힐스테이트세운센트럴1·2단지(535가구)' 등에서 집들이를 시작한다.

경기는 17개 단지 총 1만5,009가구가 입주에 나선다. 부천시 범박동 ‘부천일루미스테이트(3,724가구)’. 화성시 반월동 ‘신동탄포레자이(1,297가구)’, 시흥시 정왕동 ‘시흥금강펜테리움오션베이(930가구)’ 등에서 입주를 진행한다. 인천은 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘(2,054가구)’, 연수구 송도동 ‘호반써밋송도(1,820가구)’ 등 2개 단지 총 3,874가구가 입주 예정이다. 지방에서는 24개 단지, 총 1만652가구가 입주한다.

대구는 2,401가구 중 절반에 해당되는 1,200가구가 북구 도남동 ‘대구도남A2BL’ 공공임대주택으로 공급된다. 강원과 전북에서는 1,000가구 이상이 입주한다. 강원 원주시 반곡동 ‘원주혁신도시제일풍경채센텀포레(1,215가구)’, 전북 완주군 용진읍 ‘완주복합행정타운모아미래도센트럴시티1차(879가구)’ 등이 입주에 나선다.

2월 주요 입주 예정 아파트 단지

2월 주요 입주 예정 단지 서울시 강남구 개포동 '개포자이프레지던스' GS건설이 서울 강남구 개포동 189번지 일원을 재건축한 '개포자이프레지던스'가 입주민을 맞이한다. 지하 4층~지상 최고 35층, 35개동, 전용면적 39~185㎡, 총 3,375가구 규모다. 수인분당선 개포동역과 대모산입구역 역세권 단지다. 양재대로, 영동대로, 삼성로가 인접해 강남권역 내 이동이 편리하다. 오는 3월 재개교 예정인 개포초를 비롯해 일원초, 양전초, 개원중, 경기여고 등 학교가 밀집해 있고, 대치동 학원가도 가까워 교육환경이 잘 갖춰져 있다.

경기도 부천시 범박동 ‘부천일루미스테이트’ 현대건설 · 두산건설 · 코오롱글로벌이 경기도 부천시 범박동 39번지 일대를 재개발해 공급한 ‘부천일루미스테이트’가 입주에 나선다. 지하 4층~지상 최고 29층, 37개동, 전용면적 39~84㎡, 총 3,724가구다. 수도권제1순환고속도로 시흥IC를 통해 인천, 안양, 군포 등 인근 수도권 지역으로 이동이 수월하다. 범박초 · 중 · 고 등이 도보 통학권이며 단지 중심 반경 1㎞내에 스타필드, 소사국민체육센터 등이 위치한다.

인천시 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘’ GS건설 · 쌍용건설이 인천시 미추홀구 주안동 830번지 일원을 재개발한 ‘주안파크자이더플래티넘’이 입주를 앞두고 있다. 지하 2층~지상 최고 29층, 13개동, 전용면적 36~84㎡, 총 2,054가구 규모다. 제2경인고속도로, 수도권제2순환고속도로 등의 진입이 용이하다. 인천지방법원과 검찰청이 있는 법조타운이 형성돼있고 신기시장, 홈플러스, 인천문학경기장 등 생활인프라가 잘 갖춰져 있다. 미추홀공원, 승학체육공원, 승학산 등이 위치해 여가 생활을 즐기기 좋다.

강원도 원주시 반곡동 ‘원주혁신도시제일풍경채센텀포레’ 제일건설이 강원도 원주시 반곡동 1822-11번지에 분양한 ‘원주혁신도시제일풍경채센텀포레’가 입주 예정이다. 지하 2층~지상 최고 15층, 21개동, 전용면적 91~125㎡, 총 1,215가구 규모로 조성된다. 단지가 가래실공원과 서리실공원으로 둘러 싸여 있어 녹지공간이 풍부하다. 국립과학수사연구원, 원주지방환경청, 원주북부지방산림청, 원주지방국토관리청, 국립농산물품질관리원 원주사무소 등 공공기관이 인접해 배후주거단지로 기능할 전망이다.

서울시 신속통합기획 (신통기획)이 더 빨라집니다. 서울시는 기존의 기획방식에 더해 자문방식(Fast-Track)을 도입해 자율성을 높이기로 했습니다. 자문방식이란 무엇이고 어떻게 신청하는지, 왜 생겼느지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

신속통합기획 자문방식이란?

신속통합기획 은 민간이 주도하는 재개발재건축 초기 단계부터 서울시가 주민과 함께 사업성과 공공성이 조화된 가이드라인을 마련하여 빠른 사업을 지원하는 제도입니다.

종전에는 서울시가 직접 기획하여 계획방향을 제시하는 방식으로 운영됨에 따라 정비구역 지정까지 5년에서 2년을 단축할 수 있다고 선전했죠. 금번에 자문방식(Fast Track)이 추가로 도입됨에 따라 앞으로는 주민제안(안)이나 지구단위계획 등 계획이 있는 지역은 기획설계 용역 발주 없이 자문을 통해 계획수립 기간을 단축할 수 있게 돼씁니다.

왜 도입했을까?

기존에는 모두 '기획방식'을 통해서 진행했는데요. 아무리 조합 내에서 설계안을 가지고 있어 서울시가 정비계획에 맞춰서 다시 설계를 하는 방식이었는데요. 그러다본 서울시가 다시 용역을 내고 설계를 공모하고 하는데 시간이 더 걸렸던 거죠. 그런데 조합에선 의문인 겁니다.우리가 이미 설계안을 가지고 있는데, 왜 또 공모를 통해 설계안을 마련해야하는거냐? 낭비 아니냐? 그래서 마련한게 '자문방식'입니다.

그렇다면 앞으로 신통기획은 어떻게 적용될까?

재건축의 경우 주민제안(안)이 있는 곳과 지구단위계획 등 공공의 계획방향이 수립 예정된 지역에 자문방식을 적용합니다.

재개발의 경우 주민제안(안)이 있는 곳과 개발사업 경관심의 비대상 면적 3만㎡ 이하인 소규모 지역을 자문방식으로 추진하는 것을 원칙으로 하며 해당 개선안은 작년 12월 29일에 발표한 2차공모 선정지역부터 적용합니다.자문방식으로 추진된 사업의 경우에도 도시계획 수권심의, 사업시행계획 통합심의 등 신속통합기획의 행정적 지원사항은 동일합니다.

 

자치구 입안준비 과정에서 발생하는 문제점들을 논의할 수 있는 서울시-자치구 협의체를 운영할 계획이며 정비사업 코디네이터가 주민과 직접 소통하여 사업추진 전 과정에서 주민의견을 상시적으로 계획에 피드백합닏.

 

 

 

한편, 서울시는 지난21. 9월 신속통합기획을 도입하여 그간 정체된 정비사업을 정상화하는 한편, 지역특성에 따른 맞춤형 기획으로 도시 주거공간의 변화를 꾀하는 등 주민의 높은 호응 속에 총 79개소를 추진 중이라고 밝혔습니다.

정부가 연 4%대 금리의 특례보금자리론을 1년 한시적으로 운영합니다.

특례보금자리론은 주택 가격 9억원 이하인 차주를 대상으로

소득제한 없이 최대 5억원까지 연 4%대 금리로 이용할 수 있는 상품입니다.

기존 보금자리론에 비해 소득제한 7000만원이 사라졌고

주택가격 상한은 6억원에서 9억원으로, 대출 한도는 3억6000만원에서 5억원으로 늘었습니다.

특례보금자리론 금리 유형은?

특례보금자리론 금리는 우대형과 일반형으로 나눠

우대형은 4.65~4.95%, 일반형은 4.75~5.05%로 책정됐습니다.

주택가격이 6억원 이하이고 부부 합산소득이 1억원 이하리면 우대형이 적용되며

이를 초과하는 경우에는 일반형이 적용됩니다.

여기에 더해 전자 약정 및 등기 시 적용되는 '아낌e' 우대금리(0.1%포인트)와

기타 우대금리(사회적 배려 층·저소득청년·신혼가구·미분양주택, 최대한도 0.8%포인트)를 더해

0.9%포인트 금리 우대가 별도 적용됩니다. 이를 통해 3.75~4.05%까지 대출금리를 낮출 수 있다.

특례보금자리론 신청자격은?

특례보금자리론은 총 3가지 목적으로 이용할 수 있습니다.

1. 주택 신규 구매  2.기존 대출에서 갈아타려는 상환 용도 3. 임차보증금을 돌려주기 위한 보전 용도 입니다.

무주택자뿐 아니라 대출 갈아타기 등이 필요한 1주택자도 신청이 가능하다는 이야기죠.

일시적 2주택자는 2년 이내 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출받을 수 있습니다.

특례보금자리론도 DSR 적용 되나요?

정부는 특례보금자리론을 출시하면서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 적용하지 않기로 했습니다.

대신 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도는 적용된다네요.

비규제지역 아파트의 경우 LTV 70%·DTI 60%, 규제지역은 LTV 60%·DTI 50%가 적용됩니다.

생애 최초 구매자에게는 LTV 80%를 적용합니다.

대출한도 책정, 중도상환수수료는 어떻게?

LTV, DTI가 적용될 주택 시세는 KB시세, 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용합니다.

시세나 공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가를 기준으로 합니다.

중도상환수수료는 없습니다.

기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라

추후 특례보금자리론을 중도 상환하는 경우에도 중도상환수수료는 없습니다.

대출실행은 언제?

대출 신청일로부터 30일 이후 대출 실행이 가능합니다.

2023년 1월 아파트 분양시장은 설명절 연휴와 분양 비수기 영향으로 공급 물량이 적을 전망입니다.

하지만 정부가 부동산 규제를 대폭 완화키로 하면서 침체를 겪고있는 분양시장 분위기가 반전할 수도 있겠죠?

1월 전국에서 공급하는 7,275세대 중 5,447세대가 수도권에서 분양 준비 중입니다.

경기도가 4,083세대로 가장 많은 공급이 계획되어 있습니다.

지방에서는 1,828세대의 분양이 계획되어 있으며,

충청북도에서 915세대로 가장 많은 공급이 이루어질 전망입니다.

먼저 경기도에서는 4개 단지 4,083세대가 분양을 준비하고 있습니다.

◈ 경기 수원시 팔달구 지동 수원성중흥S클래스

지동115-10구역 주택을 재개발하는 ‘수원성중흥S클래스’는 중흥건설(주)가 시공한다. 경기도 수원시 팔달구 지동 349-1번지 일대에 위치하며, 총 1,154 세대 중 593세대가 일반분양된다. 전용면적은 49-106m2로 구성된다.

◈ 경기 평택시 현덕면 힐스테이트평택화양

신한자산신탁 주식회사가 시행하고 현대엔지니어링(주)가 시공하는 ‘힐스테이트평택화양’은 경기도 평택시 현덕면 화양지구 5BL에 위치한다. 총 1,571세대 전부 일반분양되며, 전용면적 72-84m2로 구성되어 있다.  

인천시에서는 2개 단지 1,364세대가 분양을 준비하고 있습니다.

◈ 인천 미추홀구 주안동 더샵아르테

주안10구역 주택을 재개발하는 ‘더샵아르테‘는 포스코건설(주)가 시공한다. 인천시 미추홀구 주안동 1545-2번지 일대에 위치하며 총 1,146세대 중 770세대가 일반분양된다. 전용면적은 39-84m2로 구성되어 있다.

지방은 충청북도(915세대), 전라북도(745세대), 부산시(168세대) 중심으로 신규아파트가 공급될 예정입니다.

◈ 충북 청주시 흥덕구 복대동 복대자이더스카이

우리자산신탁주식회사가 시행하고 지에스건설(주)가 시공하는 ‘복대자이더스카이’는 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 100-28번지 일원에 위치한다. 총 715세대 전부 일반분양되며, 전용면적   84-103m2로 구성되어 있다.

◈ 전북 익산시 부송동 익산부송데시앙

전북개발공사가 시행하고 (주)태영건설이 시공하는 ‘익산부송데시앙‘는 전라북도 익산시 부송동 부송4도시개발사업지구 내 B블록에 위치한다. 총 745세대 전부 일반분양되며, 전용면적 84m2로 구성되어 있다.

올해부터 청약제도와 부동산 세제가 확 바꼈습니다. 무순위 청약을 유주택자도 넣을 수 있는가 하면 결혼하지 않은 청년들도 청약할 수 있는 제도가 신설됐습니다. 양도세, 부동산종합소득세 기준도 바꼈죠. 꼭 다시 한번 확인하시고 청약과 매매에 적용하실 수 있으면 좋겠습니다.

1.무순위 청약신청자격 변경

무순위 청약신청 자격에 거주지역 요건이 폐지됐습니다. 앞으론 무주택자라면 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있게됐습니다. 2023년 업무계획에선 무주택 요건도 폐지해 유주택자도 무순위 청약신청을 할 수 있게 됐습니다.

또 미계약분 발생시 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고 예비당첨자 수를 세대수의 500%이상으로 확대하기로 했습니다.

2. 공공분양청약

기혼자 중심의 특별공급 기회를 미혼 청년에게도 확대하기로 했습니다. 나눔형과 선택형에 신설될 예정입니다.

자격은 주택을 소유한 적 없는 18~39세 미혼자 이며 1인가구 월평균소득 140% 이하인 자 입니다. (순자산 2억 6000만원 이하)

3.청약가점제도 개편

면적에 따른 청약가점제도 개편됐습니다.

투기과열지구의 중소형 면적(85)이하에 추첨제를 신설했습니다.

규제지역 내 전용 60이하 주택은 가점 40%+추첨 60%로 뽑습니다.

60초과~85이하의 주택은 가점 70%+추첨 30%로 뽑습니다.

투기과열지구 전용 85 초과는 가점 80%+추첨 20%로 뽑습니다.

조정지역 내 전용 85초과는 가점 50%+추첨 50%로 뽑습니다.

4.중소기업 장기근로자 특별공급 가점 변경

중소기업 장기근로자 특별공급 가점도 변경됐습니다. 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경됐습니다.

기술, 기능인력과 자격증 보유 항목을 통합하고 세부 항목간 난이도와 위상에 따라 배점을 차등화 했습니다.

수상경력은 최초 중소기업 입사일 이후로 변경되고 중복 수상은 인정되지 않습니다.

세제부분도 많은 부분이 바뀝니다!

1. 부동산 취득세 과세표준 변경

부동산을 유상취득 할 때 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부하게 됩니다. 

개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔는데요.

1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 합니다.

2.증여 세제 변화

증여부분도 변화가 있습니다. 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 "시가표준액(개별공시가격 등)"을 적용했으나, 2023년 증여분부터는 "시가인정액"으로 취득가액이 매겨집니다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준입니다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 전망입니다.

3.양도소득세 변화

양도소득세 기간도 5년에서 10년으로 확대될 예정입니다. 배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후, 10년 안에 매도하면 증여받은 가액으로 양도차익을 계산하게 됍니다. 즉 남편이 아내에게 부동산을 증여한 후 아내가 10년 안에 증여받은 주택을 팔게 되면 남편이 처음부터 해당 부동산을 가지고 있다가 매도한 것으로 보고 세금을 부과하겠다는 것이 핵심 포인트입니다. 이는 증여 후 매도 해 양도소득세를 절감하려는 탈세 안전장치라고 볼 수 있습니다.

4.공제한도 상향

월세 세액공제율과 주택 임차차입금 원리금 상환액 공제 한도도 상향됩니다. 서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대되는데요. 2023년 연말정산 분부터 총 급여 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향된다. 근로소득 총 급여 7,000만원 이하(종합소득금액 6,000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 조정된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아집니다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.

종합부동산세 기본공제금액이 상향됐습니다. 종부세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향됐는데요. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자의 경우에는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치입니다.

5.세율완화

2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지됩니다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아집니다.

 5.생애최초 주택구입자 감면요건 완화

생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건도 완화됐습니다. 2022년 6월 21일 발표된 <임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제>에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정). 이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화됐습니다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외합니다.

이렇게 전반적인 부동산 청약 제도 변화와 세제제도 변화에 대해 알아봤는데요.

모두들 잘 알아보시구 유용하게 활용하시길 바랍니다:)