중흥토건은 경기 수원시 팔달구 지동 349-1번지 일대에 ‘수원성중흥S-클래스’를 분양한다. 지하 3층~지상 최고 15층, 32개동, 총 1,154가구 규모로, 이 중 전용면적 49~106㎡, 593가구가 일반분양으로 공급된다. 지하철 1호선, 수인분당선, KTX가 지나는 수원역을 이용할 수 있고 1번, 42번 국도를 통한 차량 이동이 수월하다. 단지 주변에 못골시장, 팔달문시장을 비롯해 관공서와 의료시설 등 생활편의시설이 풍부하다. 수원천 산책로, 팔달공원, 수원화성둘레길 등 녹지공간도 잘 갖춰져 있다.
SK에코플랜트는 서울 강동구 길동 415-9번지 일대에 ‘강동역SK리더스뷰’를 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 20층, 3개동, 전용면적 84 · 99㎡ 총 378실의 오피스텔과 상업시설이 함께 들어선다. 반경 500m 내 5호선 강동역 · 길동역이 위치하며 천호대로, 양재대로, 올림픽대로, 상일IC 등을 통해 서울 곳곳으로 빠른 이동이 가능하다. 천호동 로데오거리, 백화점, 대형마트, 의료시설 등이 가깝고 반경 1km 내 천동초, 동신중, 둔촌고 등 교육시설이 자리한다.
다만 얼마만큼의 용적률을 더 준다던지, 초과이익 환수와 관련해서는 예상을 하회하는 발표입니다.
자세히 알아볼게요.
1.특별법 적용대상 : ‘노후계획도시
택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만m2이상의 택지 등
2. 추진체계 : 기본방침 → 기본계획 → 특별정비구역
(기본방침)모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립·구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 제시(국토부)
(기본계획)특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을 포함(지자체)
(특별정비구역)대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업 추진(지자체)
3. 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원
재건축 안전진단 : 완화(공공성 확보 시 면제 가능)
기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장군수 등지정권자는 ｢도시정비법｣에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있으며,
ㅇ 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이사업공공성이 확보되는 경우(세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시), 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 하였다.
토지용도 변경 및 용적률 상향
자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만호공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(예: 2종 3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이가능하도록 규정을 마련하였다.
입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가
1기 신도시를 비롯한노후계획도시에직주근접,고밀·복합개발등새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록특별정비구역을｢국토계획법｣상‘입지규제최소구역으로 지정 가능하도록 하였으며, 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가*를 허용하기로 하였다.
* 중가 세대수의 구체적 범위는 시행령에서 규정
4. 각종 인·허가 통합심의로 사업절차 단축
｢건축법｣, ｢경관법｣, ｢국토계획법｣, ｢광역교통법｣ 등 개별사업법에서 정하는인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합하여 심의.
ㅇ 각 지자체에 ｢통합심의위원회｣를 구성하여 심의절차를 진행·완료한 경우, 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 담았다.
노후계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련하였으며, 사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위하여다른사업법과유사한 수준으로 각종 부담금등을 감면할 수 있는조항을 마련하였다.
5.통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입
특별정비구역은 다수 단지를 통합 정비하기 때문에 사업을 원활히추진하기 위해 기본적으로하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위*로 설정할 계획이다.
* 예) 간선도로로 둘러쌓인 1개의 블록 등 특별정비구역 최소기준은 시행령과 기본방침에서 구체화→ 4개의 아파트 단지 복합 개발 + 자족시설 확보 시 4개 단지를 1개의 특별정비구역으로 지정
□ 다만, 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장‧군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있도록 하였다(세부지정절차 및 사업자 요건은 시행령 규정).
□ 아울러 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 全 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 ｢총괄사업관리자｣ 제도도 도입한다.
ㅇ 총괄사업관리자는시장·군수등이 특별정비구역 내 다양한 사업들을 체계적으로 추진하기 위하여 구역별로 1인(법인)을 지정할 수 있도록 하였으며,
ㅇ 사업의 총괄 관리와 사업 과정의조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차지원,기반시설 설치를 위한 기여금·분담금 활용·관리등의 업무를 수행하고,특별정비구역의 해제 요청 권한 등 실질적 권한을 부여할 계획이다.
6. 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본방침을 통해 이주대책 지원
기 신도시의 경우, 5년('92년~'96년)사이에 주택공급이 대부분 이루어져재건축 시기가 일시에 도래하는 바, 질서 있고 체계적인 정비와 주택시장 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주대책 수립이 필요하다.
ㅇ 이번 특별법에서는 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정하였다.
ㅇ 국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립한다.
ㅇ 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 ｢이주대책사업시행자｣를지정하여 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 할 수 있다.
* 신속한 이주단지 조성, 순환형 주택 공급을 위해 모듈러주택 등 활용 검토
7.다양한 방식으로 적정한 초과이익 환수 → 기반시설 재투자 활용
□특별정비구역은각종 특례가집중되므로적정 수준의초과이익을환수하여지역 간 형평성을확보하고기반시설 재투자 재원등으로활용할 필요가 있다.
ㅇ이에초과이익을 환수할 수 있는근거를마련하는 한편,통상적인 수단인공공임대주택외에공공분양,기반시설,생활SOC,기여금 등 다양한 방식의기부채납이가능하도록 하였다.
종전주택 처분기한은 주택완공 후 신규주택으로 입주 여부에 따라 원칙과 특례 규정으로 나눠 적용키로 했습니다.
기존 양도세 처분기한 원칙과 특례조항
앞서 입주권·분양권 취득일부터 3년간 종전주택 비과세(입주 불문)를 했습니다. 부동산 시장상황에 따라 1~3년으로 운용했죠. 만약 입주권·분양권 취득 후 3년 이내 종전주택을 처분한다면 원칙적으로 처분기한 3년이 적용됩니다. 특례조항으로는 신규주택으로 입주하는 경우 입주권·분양권 취득일부터 3년 경과 후에도 주택완공 후 2년 이내 양도 시 비과세를 허용했었습니다. 재건축·재개발 기간 거주할대체주택을취득하여양도하는 경우의처분기한은 주택완공 후2년이 적용됐었습니다.
바뀐 양도세 제도는?
신규주택 완공 후 실거주하는 경우 처분기한을 연장해 주기로 했습니다.
먼저 입주권· 분양권 취득일부터 3년 도과 시에 신규주택 완공 전 양도 + 신규주택 완공일부터 3년이내 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주할 때 처분기한을 연장해 줍니다. 또 신규주택 완공일부터 3년이내 양도 +세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주할 경우 처분기한을 연장키로 했습니다.
정부는 2월 중 정기 시행령 개정에 포함해 소득세법 시행령 개정추진할 계획입니다.
2023년 1월 12일이후 양도하는 경우부터 소급해 적용됩니다. 이는 일시적 2주택 처분기한 연장 적용시기와 일치되는 시점입니다.
권역별로 수도권이 1만 5,206세대(전년동기 대비 98%↑), 지방이 8,602세대(전년동기 대비 30%↑) 입주합니다.
지역별 아파트 입주물량
수도권에서는 서울, 경기, 인천 순으로 입주물량이 많아요.
특히 서울은 6,303세대 입주하며 연내 가장 많은 공급이 예상됩니다.
총 3,375세대인 개포자이프레지던스를 비롯하여 흑석리버파크 등
정비사업이 완료된 메머드급 단지의 입주가 진행됩니다.
경기에서도 판교, 화성 등지에서 5,029세대가, 인천은 대규모 단지 2개 단지 3,874세대가 입주합니다.
지방은 최근 입주물량이 집중되는 대구에서 2,148세대가 입주하고
그 외 강원 1,783세대, 전북 1,706세대 등에서 입주가 진행될 예정입니다.
1월에도 전년보다 40% 가량 많은 2만 3,021세대(전국 기준)가 입주하며 연초부터 새 아파트 물량이 많네요.
입주장에서는 한꺼번에 신축 아파트 물량이 쏟아져 매매가격과 전세가격이 동반약세를 보일 우려가 높은 가운데
최근 부동산 시장이 약세를 보이고 있어 입주물량이 부담으로 작용할 가능성이 높아졌어요.
입주단지 소개
서울은 3,000세대와 1,000세대 이상의 대규모 단지 입주로 일대 공급 여파가 있을 것으로 보입니다.
개포자이프레지던스는 서울시 강남구 개포동에 위치한 단지로 개포주공4단지를 재건축한 단지입니다.
총 3,375세대의 매머드급 규모이며 전용 39~185㎡로 구성됐습니다.
수인분당선 개포동역과 대모산입구역을 걸어서 이용이 가능하며 양전초등학교, 개원중학교 등으로 통학할 수 있습니다. 단지 인근에 대모산, 개포공원 및 양재천공원이 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.
올해 첫 강남구 대규모 입주 단지로 화제를 모으고 있으며 입주는 2월 말부터 시작합니다.
흑석리버파크자이는 서울시 동작구 흑석동에 위치한 단지입니다.
흑석3구역을 재개발했으며 총 1,772세대, 전용 59~120㎡로 구성됐습니다.
지하철 7호선 숭실대입구역을 걸어서 10분 내외로 이용할 수 있어 편리하며 지하철 9호선 흑석역도 가까운 편이죠.
교육시설은 은로초등학교, 중앙대학교사범대학부속중학교 등으로 통학할 수 있어 학군이 우수합니다.
청약 당시 1순위 기준 95.9대 1의 높은 경쟁률을 보인 바 있습니다. 입주는 2월 말 시작합니다.
판교밸리자이(C-1,C-2,C-3)는 경기도 성남시 수정구 고등동에 위치해 있습니다.
C-1, C-2블록이 각각 130세대, C-3블록이 90세대로 총 350세대, 전용 60~84㎡의 중소형 면적대로 구성됐습니다.
고등지구에서 공급되는 마지막 민간분양 단지로 판교테크노밸리 및 강남이 인접해 청약 당시 수요자들의 관심이 높았다. 대왕판교로, 분당내곡간고속화도로 등을 이용해 강남 도심권 이용이 편리합니다.
현대백화점, 롯데마트 등도 가깝습니다. 입주는 2월 말 시작합니다.
신동탄포레자이는 경기도 화성시 반월동에 위치한 단지로 총 1,297세대, 전용 59~84㎡로 구성됐습니다.
수원 영통지구와 화성 반월동 경계에 위치해 있어 두 생활권 이용이 쉽고 수인분당선 망포역을 통해 서울 도심권으로 편리하게 이동할 수 있습니다.
율목초등학교, 동학중학교 등으로 통학이 가능하며 인근 반월천이 위치해 서천생태공원 등 쾌적한 환경을 갖췄습니다. 입주는 2월 말 시작합니다.
주안파크자이더플래티넘은 인천시 미추홀구 주안동에 위치해 있으며 주안3구역을 재개발했습니다. 총 2,054세대의 대규모 단지이며 전용 36~84㎡로 구성됐습니다.
단지 바로 앞에 미추홀공원이 위치한 ‘공세권’단지로 쾌적한 환경을 갖췄습니다. 연학초등학교, 인하대사범대학부속중학교 등으로 통학할 수 있으며 인근에 인천지방법원 및 지방검찰청이 위치해 있어 일대 상권이 발달해 있습니다. 입주는 2월 말부터 시작합니다.
원주혁신도시제일풍경채센텀포레는 강원도 원주시 반곡동, 원주혁신도시에 위치한 단지입니다. 총 1,215세대, 전용 91~125㎡의 중대형 면적대로 구성됐습니다. 가래실공원, 서리실공원 및 원주 둘레길이 단지와 가까운 ‘숲세권’ 단지입니다. 영동고속도로 등의 광역교통망 이용이 쉽고 교육시설은 봉대초등학교, 버들중학교 등이 가깝습니다. 입주는 2월 말 시작합니다.
동대구해모로스퀘어이스트는 대구시 동구 신암동에 위치해 있습니다. 동자2지구를 재개발한 단지로 총 935세대, 전용 59~84㎡로 구성됐습니다. 대구 지하철 1호선 동구청역을 걸어서 이용할 수 있으며 KTX동대구역도 가깝습니다. 신세계백화점, 하나로마트 등 상권 이용도 편리하며 교육시설로는 신성초등학교, 신아중학교 등으로 통학할 수 있습니다. 입주는 2월 말부터 시작합니다.
